רכישת דירה חדשה או יד שנייה נחשבת לרוב לעסקה הפיננסית היקרה והמורכבת ביותר בחיי כל אדם. יש המתפתים לחסוך עלויות ובוחרים לא לפנות לעורך דין מקצועי למרות חשיבות העסקה, הם מסתכנים לשווא מאחר ויש היבטים רבים לכל עסקת מקרקעין, ורק עורך דין מקצועי המתמחה בנושא יכול לגלות מוקשים שונים בעסקה, להזהיר אתכם מפני טעויות ולשמור על האינטרסים שלכם.

לא חותמים על זיכרון דברים ללא ייעוץ וליווי משפטי

חשוב לדעת כי על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כל עסקת מקרקעין, לרבות רכישת דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה, מחייבת מסמך בכתב. נהוג בענף הנדל"ן לחתום על זיכרון דברים בכתב לכן חשוב להבין כי אם חתמתם על מזכר זיכרון דברים, דינו בחוק כחוזה לכל דבר ועניין. יודגש כי אם חתמתם על זיכרון דברים מול המוכר הנכם קשורים מבחינה חוזית ותתקשו להתמקח על תנאי החוזה הסופי לרכישת הדירה בה אתם מעוניינים.

חשוב לציין כי ביטול זיכרון דברים עלול לגרום לסיבוך משפטי עבורכם, ולעתים תחויבו במתן פיצוי כספי למוכר ולצדדים אחרים המעורבים בעסקה. לכן, לאחר שמצאתם דירה אותה אתם מעוניינים לקנות עליכם להימנע מחתימה על כל מזכר או מסמך, וחשוב כי תפנו לעורך דין מקרקעין מנוסה ואמין.

בנוסף, כאשר רוכשים דירה מקבלן הוא לרוב ידרוש מכם לחתום על מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן, מסמך זה נקרא בפי רבים בשם "טופס רישום" לכן הוא עלול לבלבל אתכם מאחר והמשמעות המשפטית העומדת מאחוריו היא למעשה התחייבות שלכם לרכוש את הנכס ללא בדיקה קפדנית ומקיפה של חוזה המכירה, הנכס, זכויות משפטיות, מצב משפטי של הנכס, היתרי בנייה ועוד.

בחירת עורך דין לסגירת הסכם רכישה 

צילום שאטרסטוק באדיבות אפטריו

לא כל עורך דין מתמחה בעסקות מקרקעין, לכן אם קיבלתם המלצה על עורך דין טוב עליכם לוודא כי הוא בקי בדיני מקרקעין וכי ברשותו כל הידע והניסיון הנדרשים בתחום מורכב זה. יש עורכי דין רבים בענף, חלקם מציינים כי הם מנוסים גם בתחום המקרקעין למרות שהתמחותם היא בנושאים אחרים, לדוגמה דיני משפחה.

אמנם, כאשר בוחרים עורך דין טוב לסגירת הסכם רכישת דירה יש לשלם לו שכר טרחה העשוי להיות משמעותי, אך אין ללכת שבי אחרי עורך דין המציע שכר טרחה נמוך מאחר ועלולים לגלות בהמשך כי הוא אינו מיומן בתחום זה, ואתם מסכנים את כספכם.

איזה בדיקות עורך הדין מבצע?

לעורך דין מקרקעין חשיבות רבה בכל עסקה, לרבות רכישת דירה מקבלן או מאדם פרטי. תפקידו במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן לבדוק בעיון את הסכם המכר על כל נספחיו, לבדוק את הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע, את היתרי הבנייה, ההיבטים התכנוניים, היבטי רישום זכויות ועוד. עורך דין מקצועי בודק את התב"ע, אישורי מסים, מפרט טכני, הסדרי תשלומים, מועד מסירת הנכס, רישומי אזהרה של הבנק המלווה את הפרויקט ופרטים רבים נוספים.

רוב הקבלנים מציעים הסכם מכר יחסית אחיד ונוקשה, קשה לשנות את ההסכם, אך ללא בדיקת עורך דין המתמחה בתחום הקבלן עשוי להוסיף מוקשים בחוזה, ורק עו"ד מקצועי יבחין בהם, ישנה סעיפים שונים בחוזה המכר על מנת לשמור על האינטרס של הקונה, וביכולתו לנהל מו"מ יעיל מול הקבלן כדי לבצע שינויים בחוזה. אדם פרטי ללא ייצוג משפטי יתקשה להשיג שינויים בחוזה.

ברכישת דירה מאדם פרטי עורך הדין יבדוק את הטאבו ואת זכויותיו של המוכר בנכס, יבדוק האם ישנם שעבודים על הנכס, ויבצע בדיקה כי הדירה נבנתה לפי היתר, אין בה חריגות בנייה ולא קיימים צווי הריסה. מעבר לכך הוא יוודא כי המוכר משלם את המסים הנדרשים, ובמעמד התשלום הראשון ירשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונה ולאחר תשלום התמורה יבטיח כי הנכס ירשם על שם הקונה.

המאמר נכתב באדיבות אתר דין נט המתמחה בתחום הנדל"ן